政策松绑楼市出现反弹信号了吗？-云顶集团3118acm

近期，迫于房地产市场和经济增长的双重低迷，多个城市出台楼市松绑政策，降低首付比例，放松或取消住房限购政策。

仅2022年5月以来，南京，长沙，杭州，沈阳，海口，扬州，苏州等数十个城市调整了限购政策部分城市还将首套房贷最低首付恢复至20%，二套房贷最低首付恢复至30%

各地从实际出发的购房政策调整，在一定程度上得到了决策层的支持和确认中国人民银行，中国银行业监督管理委员会等还将首套房贷利率下限下调了20个基点作为抵押贷款利率基准的5年期及以上lpr也下降了15个基点所以现在首套房贷最低利率已经降到了4.25%虽然房贷利率还有进一步下调的空间，但为了市场稳定，利率调整一般不是也不应该一步到位所以客观来说，目前各地松绑楼市的政策力度非常密集，力度非常大，涉及房贷比例下调，利率下调，限购松绑或取消等等

根据中国房地产调控的历史经验，每当政策松动或刺激时，房价都会上涨典型的例子有:2008年4万亿经济刺激计划后，2009—2010年房价大幅上涨，2015年底去库存政策后，2016—2017年一季度房价大幅上涨，棚改货币化政策后，2017—2018年三四线城市房价上涨这些历史经验教训是我们房地产调控政策不敢轻易大幅度调整的原因，也是我们一再强调要保持政策稳定性和决心的原因

当然，目前的情况与历史上历次政策松动或刺激的背景大相径庭疫情对经济的持续影响是前所未有的，很多行业面临很大困难我们可以直接观察到，餐饮，旅游等现场服务行业受到的影响较大，其他行业甚至it行业也受到间接影响

从稳定经济，避免系统性风险的角度来看，房地产市场松绑势在必行在目前的经济形势下，如果房地产市场继续执行紧缩政策，房价可能不会自由下跌，但交易会进一步萎缩因为房产是重要的金融抵押品，也是财富的重要载体流动性下降对房地产市场和宏观经济的影响是巨大的，疫情过后经济的复苏将更加艰难在房价上涨预期基本消失的情况下，取消对房地产市场的一些短期行政调控措施，也有利于房地产市场的正常化

目前来看，在不炒房的前提下，从实际出发调整房地产调控政策，应该是大势所趋对于楼市松绑潮，市场反应如何一放松房价就涨的历史会简单重演吗

对此，我们基于2022年5月31日的大房价数据，并与2022年5月15日和4月30日的数据进行对比，进行了一系列短期房价监测，并对监测算法进行了改进，得出以下初步结论:

一是各地松绑政策尚未生效，市场对政策变化反应不及时多数样本城市短期房价继续下跌，且无反弹迹象分化和差异主要体现在下降速度上

第二，房价抵抗程度，基本上与城市的经济实力和活力成正相关同样是一线城市，北上广深的房价只是稳中有降，而广州的短期跌幅会相对更大二线城市中，呼和浩特，昆明，太原，郑州，重庆，兰州等比其他城市有更大的短期跌幅这些城市多在中西部地区，经济活力相对较低一线城市中，一线城市短期跌幅最小，二线城市次之，三四线城市短期跌幅最大

三是郊区短期跌幅大于中心城区，睡城和卫星城短期跌幅大于中心城区典型的例子有北京的睡城河北燕郊，江苏的南通，昆山，上海，深圳的卫星城惠州，短期跌幅都比较大

第四，以旅游，休闲等为主导产业的城市，其主导产业对流动人口的依赖程度较高，比其他城市下降幅度较大，如北海。

综合以上数据反映的事实，我们认为政策松绑后房地产市场持续下行的原因有很多:

首先，受疫情影响，各阶层收入下降，小企业主或个体户经济损失较大可是，住房所有权并不是刚需为了保持资金流，这些群体更倾向于卖房套现，而不是买房改善

其次，公众对政策走向存在不确定性和观望态度，需要等形势更加明朗后再做买房决定目前政策力度有多大，持续时间有很大的不确定性

第三，政策重点和市场需求存在差异政府为了节约土地财政，对新房市场比较重视，对二手房市场一般不重视甚至有地方为了促进新房的销售，通过限购限售来限制二手房的销售可是，伴随着城市化的深入发展，城市新市民增速下降，市场新房购买力严重萎缩初次购房比例明显降低，改善型购房是未来市场的主力启动改善型需求，首先要激活二手房市场由于改善性需求的资金需求量较大，往往需要出售部分或全部现有房产，才能购买更高级别的住房而现有政策对改善型需求的抑制很大，这也是市场对政策不敏感的原因

总的来说，房地产市场并没有对当前的政策松动做出及时的反应，需要进一步的政策支持来稳定房地产市场。为避免房地产市场进一步下滑，可以采取以下措施:

调整政策方向，重点支持改善性住房需求为改善需求放松限购限贷政策在具体操作中，住房限贷政策主要体现在对两套及以上住房提高首付比例和惩罚性高利率家庭对两套或更多住房的需求实际上很可能是为了改善住房一刀切的高首付要求和惩罚性高利率，在抑制住房投资投机的同时，不利于居民改善性住房需求的释放在目前的市场条件下，城市住房投资的大部分投机者基本消失，市场对房价的预期也不再普遍看涨因此，政策有条件支持居民家庭以改善为目的购买两套及以上住房可行的措施包括:合理松绑限购，适度降低二套及以上住房的首付比例，取消对两套及以上住房的惩罚性高息

完善住房交易增值税和个人所得税优惠政策，更好支持居民家庭通过低价购买优化住房条件改善型房屋一般被认定为非普通房屋，要承担较高的交易税费最近几年来，由于房价上涨，相关标准未能及时更新，许多居民的普通住房被被动认定为非普通住房，导致税费高企，难以购买高昂的交易税费不利于居民改善住房条件，也不利于现有住房资源的有效利用合理提高非普通住宅的认定标准，建立相关标准的动态调整机制优化住房交易全2增值税和全5个人所得税优惠政策不同地区和个别家庭的情况差异很大，很难判断是否存在一刀切持有时间在两到五年的住房投机行为研究相关政策对于合理的住房购买和改善，可以享受相关税收优惠，不受满二或满五的限制由于产权证办理时间严重滞后，如果需要设置优惠时间节点，建议以合同备案时间为时间节点

进一步推低房贷利率受疫情影响，全球经济增速下降，社会平均盈利水平下降目前的收入水平无法承受这么高的房贷利率目前，无抵押消费贷款利率普遍降至4%以下，与房贷利率明显倒挂房贷利率的高水平与目前的收入增长水平不匹配，导致还款压力被动增加房贷利率不合理下调，只有房价下跌才能承受还款压力目前的房贷利率虽然略有下调，但还没有下调存量房贷利率只有小幅调整，大部分房贷人还没有享受到降息社会收入水平无法承受较高的房贷利率，这也是部分城市房地产市场低迷的重要原因