截至11月底已上市22只产品募资超过750亿元——基础设施reits迎增-云顶集团3118acm
基础设施reits试点有望进一步增量扩大最近几天，证监会副主席李超在首届长三角reits论坛上表示，要进一步扩大reits试点范围，尽快覆盖新能源，水利，新型基础设施等基础设施领域加快在房地产投资信托市场创建保障性租赁房板块，研究推动将试点范围扩大到市场化的长期租赁住房和商业地产
专家表示，作为基础设施领域的重大投融资创新，reits可以盘活存量，带动增量，扩大有效投资，进一步扩大试点范围，建立多层次的reits市场，有利于更好地激发市场活力，发展内生动力，从而更高效地服务实体经济。
市场总体运行平稳。
自2020年4月启动试点以来，我国reits市场发展进入快车道，总体运行平稳，达到预期目标。
数据显示，截至今年11月底，共有24只基础设施类reits产品获批，其中22只已上市，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元，较首发整体增长约20%项目涵盖收费公路，产业园区，污水处理，仓储物流，清洁能源，保障性租赁房等资产类型，募集资金主要用于科技创新，绿色发展，民生等短板领域
在国际资本市场上，reits已有60多年的历史，是一种发展较快的相对成熟的金融产品借鉴成熟的市场经验和法律，中国走出了一条符合中国国情的reits发展之路李超表示，在服务方向上，中国reits市场坚持服务实体经济，率先启动公募reits试点，依托在交通，能源，市政，仓储物流，园区等基础设施领域积累的大规模优质资产同时，落实中央房住不炒要求，将试点范围扩大到保障性租赁房领域
在制度规则上，我国基础设施reits试点注重顶层设计，构建了交易所负责上市审核，证监会负责产品注册，发改委负责项目合法合规性检查和推荐的制度体系和业务流程在二级市场交易中，建立涨跌停板制度，引入做市商机制，促进价格发现，增加市场流动性上市reits日均换手率为2.11%，流动性高于日本，新加坡，中国和香港市场
在运作模式上，结合实际，我国采用公募基金 abs契约型公募reits试点模式，治理结构由基金管理人主导，原有股权持有人参与，同时采用外部管理模式相关制度安排既有利于保护投资者利益，也有利于发挥原有股权持有人经营能力的优势，增强其参与积极性这是对公司治理机制的有益创新和探索我国基础设施reits试点开展以来，基础制度规则和监管框架建设加快推进，市场体系逐步完善试点项目和相关制度安排初步经受住了市场考验，得到了各方的广泛认可李超说
展望未来，基于我国基础设施的庞大规模和海外成熟市场的发展趋势，我国基础设施领域公募reits发展空间广阔上海证券交易所总经理蔡建春表示，从海外市场来看，海外reits市场总体规模一般为当地gdp的3%至16%，股票市值的1%至8%考虑到目前中国存量基础设施数百亿元的规模，每年数百亿元的gdp水平和近80万亿元的股票市值，预计未来reits的市场容量将超过万亿元，潜力巨大
进一步扩大试点范围
reits试点范围将进一步加快扩大，市场反应热烈。
将试点范围推广到市场化的长租住房和商业地产，意义重大cicc研究部地产及空间服务业首席分析师张宇表示，短期来看，商业地产reits可能有助于房企应对信用风险，防范金融系统性风险，长期来看，商业地产reits的市场建设将引导开发商拓展价值边界，提升综合能力，同时从供给侧为资本市场提供更加多元化的长期资产
光大证券分析师何绵南认为，商业地产reits的加速研究将有助于推动市场的高质量发展就租赁市场而言，长租公寓目前正处于政策红利期加强租赁市场监管和减税导向为长租公寓带来了新的发展空间公募reits的放开势必有助于企业缓解融资困难，进一步改善租赁物业的供给
今年以来，支持基础设施reits扩容升级的政策措施密集落地日前，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出促进基础设施reits健康发展，鼓励更多符合条件的项目发行上市，5月27日，证监会，发改委联合发布《关于规范保障性租赁房发行基础设施领域房地产投资信托基金试点工作的通知》，支持条件成熟的地区推出保障性租赁房reits项目，正式启动相关试点工作
政策为reits市场的发展开辟了广阔的空间今年获批的reits产品资产类型从传统的基础设施项目拓展到清洁能源，保障性租赁房等基础设施重点领域，市场广度稳步拓宽
未来基础设施reits的扩张还有哪些可能北京大学光华管理学院院长刘桥认为，高铁，新能源汽车，5g基站等重点领域在国民经济中处于节点位置，行业的投资和技术变革具有良好的溢出效应对于这些领域，我们可以识别出来，纳入reits基础资产范围，优先发展碳资产也可以纳入reits的底层资产范围，通过ipo上市，在二级市场交易形成市场价格，引导资金向重点领域配置，促进寻找碳中和的最优路径
值得一提的是，在基础设施reits资产规模不断扩大的同时，基金募集的步伐也在持续日前，华安张江光大reit，金钟盛世reit，郭芙首创水务reit首批5只基础设施reit状态更新，boss蛇口生产园区reit，宏图盐田港reit状态更新为已查询，意味着首批基础设施reit又有新进展
第一批基础设施类reits已经募集完毕，更多的基础设施被纳入基础资产预计相关房地产投资信托基金将因募集资金而降低其估值并提高其盈利能力光大证券分析师孙巍峰表示，国内reits发行蓬勃发展是大势所趋，优质基础资产的reits市场收益率将稳步上升
探索多层次市场建设
12月6日召开的中共中央政治局会议提出，要努力扩大内需，充分发挥消费的基础作用和投资的关键作用reits是基础设施投融资机制的重大创新，可以在有效盘活存量资产，拉动社会有效投资方面发挥积极作用
但目前我国基础设施reits仍处于初级发展阶段，市场建设有待进一步完善招商研究部首席经济学家李湛表示，目前政策法规对基础资产要求严格，市场上符合条件的优质项目不多，各种reits产品的税收优惠也不够明确此外，目前社会公众投资者对reits的参与度不高，产品流动性有待进一步提高
要充分发挥基础设施类reits产品的功能，必须推进多层次reits市场建设，加快reits市场的正常发展。
为了尽快拓宽市场的广度和深度，我们应该积极探索建立多层次的reits市场，促进保障性租赁房reits的正常发行，创建reits市场的租赁住房板块蔡建春表示，还应鼓励优质房地产企业发行基础设施reits以仓储，物流，产业园等符合条件的资产为基础，进一步拓宽reits试点覆盖的资产类型，鼓励新能源，新基础设施等基础设施项目开展reits试点
要更好激发市场活力，发展内生动力蔡建春认为，还应坚持市场化方向，促进市场主体在项目挖掘，估值，定价中发挥主导作用，做到得好报，得好审，得稳发展在申报方面，加强市场组织，不断研究完善相关配套机制和专项立法，形成制度激励在审核端，构建公开，透明，高效，可预期的注册上市审核程序和运行机制，严格遵循信息披露，以投资者需求为导向，充分披露与投资者投资决策密切相关的重要信息在发行方面，我们将继续扩大配置投资机构，研究完善相关发行和交易机制，激发市场活力，维护市场稳定运行
张宇认为，建立多层次的reits市场，意味着市场发行主体要多元化，即在目前以国企和央企为发行主体的基础上，鼓励民营企业参与reits的发行，标的资产类型要多元化，进一步推动更多类型的基础设施资产上市，研究推进商业地产试点，投资主体要多元化，推动社保基金，养老金，企业年金等长期机构投资者参与投资，培育专业化的reits投资者。
reits市场的建设是一个系统工程，需要各方的共同努力李超表示，接下来，证监会将会同国家发改委进一步完善reits综合推进机制，统筹解决reits发展中的项目合规，国有资产转让，权益确认等共性问题，确保常态化项目供给，促进市场规范发展
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